Tính thuế 20% trên lãi bán bất động sản có đúng không?

Thời gian qua chúng ta nghe thông tin về đánh thuế 20% trên phần lãi kinh doanh bất động sản rất nhiều vậy thì thông tin này có đúng không? Khi nào có hiệu lực? Giải pháp như thế nào? Phương pháp tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản ra sao; Cùng các chuyên gia công ty TNHH Dịch vụ tư vấn CAF tìm hiểu chi tiết nhất các bạn nhé.

Bộ tài chính Việt Nam đề xuất tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng thuế suất 20% đối với phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.

Cụ thể, dự thảo này quy định:

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú = thu nhập tính thuế x thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chỉ phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chỉ phí liên quan đến việc chuyền nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân tính như sau:

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%. Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyền nhượng.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điềm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.

Tham khảo về cách tính thuế và thuế xuất đối hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các nước hiện nay?

Những bài viết cùng chủ đề:

Chi phí chuyển nhượng bất động sản năm 2025 được tính như thế nào?

Hiện nay, theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định như sau:

Trường hợp 1

Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là cấp tỉnh) ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Được tính cụ thể theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng (tổng số tiền phải trả ghi trong hợp đồng)

Trường hợp 2

Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành

– Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 tại bảng giá đất

– Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên

Phí thẩm định hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Trên đây là thông tin về đề xuất tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản theo dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Kết luận và khuyến nghị

Như vậy, đề xuất tính thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản hiện mới chỉ là nội dung trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), chưa chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, đây là một thay đổi lớn mang tính chất cải cách hệ thống thuế, hướng đến tăng tính công bằng, hạn chế đầu cơ và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Khuyến nghị từ chuyên gia CAF:

Cá nhân và doanh nghiệp có giao dịch bất động sản cần chủ động cập nhật dự thảo Luật và các văn bản liên quan.

Nên lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua, chi phí hợp lý để bảo vệ quyền lợi khi tính thuế.

Nếu đang có kế hoạch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian tới, nên tham khảo thời điểm chuyển nhượng phù hợp để tối ưu nghĩa vụ thuế.

Nên tham vấn chuyên gia từ các công ty dịch vụ kế toán uy tín – Báo cáo thuế – kiểm toán chuyên nghiệp hàng năm để đánh giá ảnh hưởng và đưa ra phương án tài chính hợp lý.

📞 Liên hệ Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn CAF qua số 098 225 4812 gặp Mr Các nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn thủ tục thuế chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý, định giá bất động sản, hoặc chuẩn bị hồ sơ vay vốn ngân hàng, kiểm toán báo cáo tài chính, thành lập công ty trọn gói.

5 Câu hỏi thường gặp

Thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đã có hiệu lực chưa?

Đáp: Chưa. Đây là đề xuất tại dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện. Chưa áp dụng trong năm 2025.

Nếu không chứng minh được giá mua và chi phí thì áp thuế thế nào?

Đáp: Theo dự thảo, sẽ áp thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản:

Dưới 2 năm: 10%

Từ 2 – dưới 5 năm: 6%

Từ 5 – dưới 10 năm: 4%

Trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế: 2%

Hiện tại thuế chuyển nhượng bất động sản tính theo cách nào?

Đáp: Đang áp dụng mức thuế TNCN cố định 2% trên giá bán bất động sản, bất kể có lãi hay lỗ.

Có cần lưu giữ hóa đơn mua bán, chi phí sửa chữa để tính thuế mới không?

Đáp: Có. Nếu đề xuất được thông qua, hóa đơn và chứng từ sẽ là căn cứ xác định phần lãi chịu thuế 20%. Không có hóa đơn sẽ bị áp thuế theo thời gian nắm giữ.